La location meublée non professionnelle ou LMNP, véritable eldorado fiscal pour les investisseurs immobiliers, pourrait bientôt perdre de son attrait. Les récentes annonces gouvernementales laissent présager une réforme en profondeur de ce statut. Quels sont les enjeux de cette évolution ? Comment les propriétaires peuvent-ils anticiper ces changements et adapter leur stratégie d'investissement ? Cet article décrypte les contours de cette réforme et ses implications.
Une distorsion du marché, à l’origine de la réforme
Face à la pression croissante sur le marché locatif, notamment dans les grandes villes, le gouvernement a décidé de s'attaquer aux déséquilibres fiscaux qui favorisent la location meublée au détriment de la location nue. En effet, les contraintes sont plus marquées en ce qui concerne cette dernière, tandis que les avantages fiscaux sont plus attractifs pour la LMNP. Ce qui amène de plus en plus d’investisseurs à placer leur argent dans l’immobilier locatif meublé.
Cette réforme vise aussi à rééquilibrer le marché de la LMNP au niveau des exploitations longue et courte durée. En effet, les locations meublées facturées sur le court terme délivrent relativement plus de rendement, attirant davantage les investisseurs. Ce qui crée une tension palpable en ce qui concerne la demande pour les locations basées sur des baux longue durée.
Les points susceptibles d’être révisés par rapport à la réforme
Plusieurs points seront examinés en ce qui concerne la réforme :
L’imposition au revenu foncier au lieu des BIC
Jusqu'à présent, les revenus de la location meublée bénéficient d'un régime fiscal spécifique, celui des bénéfices industriels et commerciaux. Cette réforme les rattache au régime des bénéfices fonciers, moins favorable, car il ne permet pas de déduire les amortissements.
L’abattement forfaitaire revu à la baisse
Le régime micro-BIC sera moins avantageux. L'abattement forfaitaire passera à 40% pour les locations de plus de neuf mois et à 30% pour les locations de courte durée, comme les locations saisonnières. Cette mesure vise à limiter la spéculation immobilière et à encourager les baux stables.
La suppression des amortissements
Jusqu'à présent, l'amortissement du bien immobilier constitue un avantage fiscal majeur pour les loueurs LMNP. Sa suppression, prévue par la réforme, va réduire de manière importante la déductibilité des charges et donc la rentabilité de ces investissements. Rappelons que cet amortissement concerne l’immobilier et le mobilier.
Les plafonds de recettes micro BIC ramenés à la baisse
Afin de rediriger les investisseurs vers le régime réel d’imposition, plus contraignant et moins avantageux en termes de réduction fiscale, les plafonds de recette micro BIC seront aussi reconsidérés. Une révision à la baisse est prévue – tandis qu’à ce jour ce plafond est fixé à 72 600 euros par an.
Un probable renforcement des critères d’éligibilité
Les conditions pour bénéficier du statut (concernent entre autres la nature des biens loués ou la durée d'engagement de mise en location) pourraient aussi être révisées. Par ailleurs, un encadrement portant sur les plateformes de location courte durée feront éventuellement l’objet d’une révision plus stricte.
Favoriser la stabilité locative par les baux longue durée
Comme susmentionné, ce sont les locations courte durée qui attirent plutôt les investisseurs. Afin d’encourager la location longue durée et rétablir l'équilibre par rapport à l’état du marché, un abattement ou un avantage fiscal spécifique aux baux long terme sera accordé.
La LMNP demeure-t-elle alors encore intéressante ?
Bien que le rendement attendu soit susceptible de subir une baisse par rapport à une fiscalité moins avantageuse que celle qui s’applique actuellement, la LMNP réformée demeure toujours une option particulièrement intéressante dans le domaine de l’investissement locatif. Il s’agit en effet d’investir dans la pierre qui génère de la plus-value à terme et qui demeure un actif de qualité à transmettre à ses proches.
